Ya está publicada la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Apareció en el BOE el día 15 de mayo a las 7 de la mañana, al parecer, y entraba en vigor el mismo día, por lo que cabría entender que ha estado vigente antes de estar publicada, desde las 0 horas del día 15, como acertadamente señalaba ayer nuestra colaboradora Verónica del Carpio en twitter.
Bueno, no creo que se hayan firmado muchas hipotecas en esas 7 horas y ni tampoco que pueda entenderse constitucional esa “ley secreta”, pero es bastante significativo de la forma de hacer las leyes no sólo de este gobierno, sino también de los anteriores. Porque, vamos, llevan unos tres años sin tocar el tema de los deudores hipotecarios y sólo se han puesto, sin prisas, cuando una Iniciativa Popular les ha obligado y, cuando finalmente lo tienen hecho, ¿tiene que entrar en vigor el mismo día –y hasta antes de estar publicada- contra la regla general del artículo 2 párrafo 1 del Código civil, que establece que “las leyes entrarán en vigor a los veinte días de su completa publicación en el Boletín Oficial del Estado, salvo que en ellas se establezca otra cosa”, la llamada “vacatio legis”, que pretende que la ley pueda ser efectivamente conocida.
¿Y por qué tiene que establecer otra cosa en este caso? ¿Por la tremenda urgencia que les ha llevado a tardar tanto en esta ley? ¿No podía esperar siquiera “al día siguiente a su publicación”, como lamentablemente es habitual? Porque es que además, como señala la doctrina jurídica (Pablo Salvador Coderch), esa “disponibilidad del plazo” no es ilimitada, en cuanto este no puede ser tan breve que la exigencia de publicación quede absolutamente vacía de contenido durante un tiempo: por lo menos, en las leyes que imponen deberes cuyo cumplimiento acarree una sanción o las directamente sancionadoras no deberían comenzar a ejecutarse antes de que los ciudadanos hayan tenido la posibilidad material de tomar conocimiento de su contenido, pues otra interpretación violaría el principio de publicidad material de las normas jurídicas (art. 9.3 CE). Y sin duda el incumplimiento de estas nuevas obligaciones podrá dar lugar a sanción, aparte del hecho de que se introduce expresamente un régimen sancionador en el Real-Decreto Ley 6/2012.
Y además de ello, lo que va a ocurrir es que un montón de hipotecas que se hayan firmado el 15 de mayo donde no sea fiesta (en Madrid era San Isidro) tendrán defectos en su constitución o plantearán problemas civiles entre las partes; pues, aunque se entienda que la ley ha entrado en vigor sólo desde el momento concreto de su publicación ¿a qué hora se ha publicado?
Eso significará subsanaciones (por no poner la limitación intereses de demora, la manifestación de si es vivienda habitual, etc), falta de información de los deudores hipotecarios a los que se trata de proteger y problemas para los muchos profesionales que intervienen en las operaciones que, por cierto, llevan gestándose bastante tiempo, a veces meses.
Añadamos a ello la falta de precisión técnica de la ley que, en algún punto, va a generar de nuevo problemas: la disposición transitoria segunda dice que la limitación de intereses de demora sobre la vivienda se aplica a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, y ello ya ha hecho que alguna voz, me imagino que registral, haya dicho que en base a esa disposición, y como la hipoteca se “constituye con la inscripción”, el registrador debe señalar los defectos de las hipotecas formalizadas antes de la ley cuando se presenten después (aunque la ley se refiere sólo a los intereses de demora).
Esto es una muestra más de un pensamiento que, sobre una base dogmática, entiende que unas normas destinadas a proteger al contratante en un préstamo hipotecario pueden afectar a la creación efectiva del derecho de hipoteca ya pactado y al que no hay que añadir nada. Es propio de una mentalidad formalista, poco consciente de la realidad, y encima equivocada: la inscripción de la hipoteca es constitutiva sólo en el sentido de que el derecho real de hipoteca, la garantía, sólo nace cuando se inscriba, dado que no hay un elemento exterior –como la posesión- que permita a anunciarlo a terceros. ¿Qué tiene que ver ello con la validez del préstamo contratado de acuerdo con la ley vigente en el momento de la prestación del consentimiento? ¿Es que si se muere un otorgante entre la escritura y la inscripción no vale el préstamo hipotecario y no se puede inscribir? Un sinsentido.
En fin, una muestra más del poco respeto que tienen nuestras autoridades por el principio constitucional de seguridad jurídica (art. 9.3 de la Constitución), por el tráfico jurídico y por los profesionales y ciudadanos que intervenimos en el proceso.
Nota al pie: Añadámosle a ello el nuevo RD 235/2013 de 5 de abril, que obliga a incluir en todas las transmisiones, incluso las segundas ventas, una certificación de eficiencia energética. Esa obligación viene impuesta por la directiva 2010/3, pero el Real Decreto se excede al aplicarlo a los edificios existentes porque esta directiva sólo obligaba a los Estados miembros a tomar medidas para la eficiencia energética “cuando se efectúen reformas importantes en los edificios”. Un requisito más, una demora más, una complicación más que no sé si realmente era necesaria. Y no excluyamos que pueda suponer una traba más en el registro.
Y encima oigo por ahí que a la entrada en vigor de este requisito, el uno de junio, se van a plantear problemas porque alguna Comunidad Autónoma, enterada tarde del nuevo requisito, va a exigir que estos certificados estén visados (se supone que para cobrar) y que para ello no estará preparada hasta bien entrado el mes de junio.
Todo para favorecer la recuperación del mercado inmobiliario, vamos.
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